碧桂园：​“行稳” “致远”

一家顶级的私募投资人曾和笔者有过这么一段对话：投资实质上是投公司，在公司还小的时候，投的实际上是它的成长性，当公司大到一定体量的时候，很难以原有的速度在原有模式成长时，投的是它变革迭代的可能性。

这段话很有洞见意义，回顾人类的公司史，无数公司在特定产业阶段，由小做大，甚至成为了行业巨头，但成为巨头之后，如果对产业变革缺乏动力和嗅觉，就会变得止步不前甚至消亡，诺基亚、柯达的例子犹在眼前，这被称为巨头的周期率。如果能破局则向伟大企业迈向一步，若止步就会退出产业舞台。

顺着这个逻辑，在中国过去20年，要论最好的产业和赛道，房地产无疑是其中之一，住房商品化和城镇化催化了这个产业波澜壮阔的发展。碧桂园、万科、恒大等一批优秀的地产公司成为行业的巨头。

现在，棋至中局，它们如何破解巨头的周期率?最近，碧桂园公布了它2018年的年报，其中有诸多的看点，可以拿来研究和解答这个问题。

因此，本文将结合碧桂园的年报，以《碧桂园：稳稳地成为巨头，然后呢?》为题来剖析碧桂园的发展和未来可能性。

行稳：成为地产巨头

做企业，如同海上行舟，有时看似风和日丽，其实波涛暗涌，必须时刻警惕暗礁。

上面这段看似浅显的道理，实际上是众多做企业的心声，在这中间，又数房地产业更能理解其中的蕴味。

碧桂园所在的房地产业，天然的需要玩儿好资金这块“平衡木”，在建成房子前，需要有大量的资金来拿地、开发，建成之后，又需要快速的回款，偿还资金。

一旦这个链条在时间上没有匹配上，就会有灭顶之灾，一分钱能够难倒英雄汉。所以，保持现金流是房地产企业的生命线。

在地产史上，因为资金困难，被迫卖身或是陷入绝境的公司不在少数，在A股上即有现成的例子，在这里不再点名。

也是因为此因，在拿到碧桂园的年报后，第一个关注的指标就是它的负债和现金流。

现金流上，碧桂园权益物业销售现金回款约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，继2016、2017年后又一次实现正净经营性现金流。截至2018年12月底，公司可动用现金余额约2425.4亿元。

这个数字巨大是一方面，翻译一下，它反映的是碧桂园连续三年在经营上的造血能力，也直接证明了碧桂园开展的业务对财务而言是健康的。

除了自身造血强劲，影响地产业现金流的另一个命脉就是撬动杠杆的能力，银行的授信额度是其中最重要的一块儿，碧桂园的数据显示，截至2018年底，约有3017亿元的银行授信额度尚未使用。

如果说现金流衡量的是企业的核心经营能力，那么负债则反映公司的家底。负债累累则表明家底空虚。降负债其实就是降杠杆，降杠杆的意义，不需要笔者多加描述，其在过去两年是经济调控的主基调之一。

负债率上，2018年，碧桂园净借贷比率同比下降7.3个百分点，仅为49.6%。据克而瑞地产研究披露的数据，2018上半年末，170家房企加权平均净负债率上升为92.56%，较年初增加了4.04个百分点，60%的企业的净负债率有所上涨。从行业平均水平看，碧桂园负债杠杆较低。

熟悉地产业的可能有另外一个疑惑，想要支撑公司项目的快速增长，负债增加是难免的，因此，业内一直有一个怪圈就是“高增长高负债”。这如其说是一个怪圈，实质上更是一个公司发展陷阱，你要追求高增长，就得高负债，而高负债是有隐性危机的。

对于碧桂园来说，负债连年降低，是否增速就降下来了呢?咱们继续看财报。

财报显示，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速远超行业平均水平。如果按照全口径销售统计，第三方统计机构克而瑞数据显示，2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元，同比增长32%?

销售的增长自然带动营收和利润的增加。

2018年，碧桂园营业收入、毛利、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中，营业收入约为人民币3790.8亿元，同比增长约67.1%。毛利约为人民币1024.8亿元，同比增长约74.3%。净利润约为人民币485.4亿元，同比增长约68.8%。股东应占利润约为人民币346.2亿元，同比增长32.8%。股东应占核心净利润约人民币341.3亿元，同比增长38.2%。

碧桂园是如何打破“高增长高负债”怪圈的?梳理财报后笔者发现，在地产业务上，碧桂园的发展战略有两个点值得一提。

一是鸡蛋不放在一个篮子里，全国布局。

至2018年12月底，碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区。这就减少了一个区域的房价波动对公司整体业绩带来的影响。

二是找到绩优区域，重点布局。

公司深度布局粤港澳大湾区，很好地契合了国家重大区域发展战略，截至2018年末，集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元，储备领先同行，开发价值巨大。

其实这两个战略就是投资上所讲的分散风险、重点布局，也就意味着相同的资金，碧桂园能够使其产生更高的资金效率，也就能产生更好的现金流和更低的负债。

保持增长速度，稳住现金流和严控负债，这就是碧桂园董事会主席杨国强口中所说的“行稳”在财务上的直观体现。

回到投资的基本逻辑，在地产业上，碧桂园所处的赛道是否还足够长?

解答这个问题，我们可以先看一段杨国强在碧桂园财报上所写的一段话：

当前经济形势复杂，但碧桂园始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有坚定信心，对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。碧桂园的发展历经数次地产行业周期，我们认为波动才是这个行业的常态;此外，中国城镇化是一股不可逆转的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。

的确，一个行业的周期需要放在更大的背景来考量。历史是最好的老师，可以看下下图碧桂园的历史股价走势，有波动，但最终仍然反映了这个行业的大潮。

(注：2008年至目前碧桂园的股价走势)

最新的第三方排名显示，2019年中国房地产500强中，恒大、碧桂园、万科，依旧位居前三甲。碧桂园已经成为了中国地产业名副其实的巨头。

强者恒强，截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。

巨头之后：致远

通过上面的第一章节“行稳”，我们能够窥见碧桂园如何顺应中国地产大势，以及如何破解地产业务“负债、现金流”险滩成为巨头的。

下面我们将着重研究碧桂园的变革迭代能力，这也是文章开头那段很有洞见的话所说的：当公司大到一定程度时，投的是它变革迭代的可能性。

公司史告诉我们，观察变革迭代，要重点关注企业的创始人，创始人的基因往往是这个企业变革的原始发动机。

作为碧桂园的创始人，杨国强出身于农民。了解杨国强的人告诉笔者，他一直对农民农业农村有很深厚的感情，包括工地的工人。在思考碧桂园的变革时，感情和情怀的因素也对杨国强起了重要作用。

除了继续做强做大地产主业，杨国强在公开信息中表示，科学技术是第一生产力，智能制造将在未来有效地提升建筑效率，成为我们强大竞争力的源泉;碧桂园发展现代农业，振兴乡村。

将杨国强说的话用产业术语表述就是机器人和农业。那么，碧桂园的变革迭代方向就是发力地产、机器人、农业，打造“高科技综合性企业“。

机器人产业是未来的发展方向，它将加大地提高生产效率，如果能够广泛的应用于建筑场景，将进一步降低人员在建筑场景下的安全问题，助力于碧桂园所提出来的绝对安全生产指标，之前，杨国强亲自担任碧桂园的安全生产委员会主任，主抓安全生产。

回到产业的角度，碧桂园投资设立全产业链所需的研发、设备制造工厂和供应链渠道，打造机器人产业生态圈。将机器人更广泛地运用到建筑业、社区服务、生活起居等各类场景当中。

据了解，碧桂园将用5 年时间在顺德建成面积达10 平方公里的“机器人谷”，引进全球顶级机器人专家及研究人员。碧桂园旗下的机器人公司，广东博智林机器人公司，将专注于核心机器人技术，并通过物联网，人工智能，云计算和大数据平台的研发来开发智能制造。

农业上，一家券商的研报指出了碧桂园的逻辑：碧桂园深耕于三四线城市开发，因此公司利用其强大的开发能力帮助农村地区的农业发展，通过「公司+农户」的模式，探索并建立现代农业经营模式。碧桂园通过旗下零售商店向消费者提供更安全，更便宜和更多种类的农产品(000061)，帮助农民提高产量和收入。另一方面，农民财富不断积累，将更有能力购买碧桂园的住宅，形成良性循环。

可见，围绕地产业的产业链逻辑，碧桂园正在通过机器人和农业来构建围绕此生态的变革迭代。

碧桂园的年报成绩和未来发展方向，也受到了投资界的关注，摩根大通、摩根士丹利、中银国际等投行均在此前给予了碧桂园买入的评级。

如果说“行稳”是杨国强对碧桂园现状发展的要求，另一个关键词“致远”则是杨国强对碧桂园未来方向的引领。