进入局者繁多，公寓市场的下一个增长点？

即将走完2019年的第一个季度，我们又看到了许多新成员加入长租的“大家庭”：

3月，正荣地产宣布“荣遇”项目正式落地上海(楼盘);

3月，中粮旗下长租公寓品牌“JOYER APT.”乐邑第一次落户北京(楼盘);

3月，保利未来域首个项目在杭州(楼盘)正式挂牌;

中国金洋集团首个长租品牌——ALL INN长租公寓落户深圳(楼盘)。

公寓行业像大多新生行业一样，走过了“风口-雷区-迷茫”，2019年也将迎来整合与“立规矩”的阶段。潘石屹先生也曾表示，在现有情况下不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的。既然是亏的，缘何还要进入?

追“太阳”的“孩子们”：目标一致，方式各不相同

中后期布局长租领域的企业就像这个行业的“孩子”，这部分企业仍处于长租业务的起步阶段，例如中海、美的、融创等;还有一些企业虽然目前还没项目推出，但已明确表示将会试水长租公寓业务，例如福晟、华夏幸福(600340)、禹洲等。

表：2018年房企布局长租现状

数据来源：亿翰智库整理

具体到进入方式，这些企业也不尽相同，如花样年主要从养老领域着手，目前正从自有物业的改造来尝试长租业务;新城凭借战略入股国内领先的公寓服务运营商——“中富旅居”，杀入长租公寓市场;正荣主要从盘活存量资产出发，亦为企业寻找新的增长点;融创则从“不走量、做高端”的角度出发，力求打造“长租公寓中的奔驰”。不同的出发点，其未来的长租公寓板块将来在特性上会产生较大的区别。

敬畏市场：挑战无处不在，“死亡”如影随形

据亿翰不完全统计，2018年品牌长租公寓被爆出“爆仓”的数量，已由2017年的4家增至10家。

表：2018年长租“爆仓”明细

数据来源：亿翰智库整理

由图可知，资金链断裂是长租公寓机构最常见的“死法”。事实上，目前长租公寓虽受政策扶持，但对于大多数从未有涉足的企业而言仍是具有一定挑战性的领域，特别是对于企业的财务能力，因为公寓会占用企业大量的资金沉淀。此外长租公寓要做出利润，也更考验企业的长期运营能力。

机会仍在：行业回归理性，仍有多重机遇

虽然走过了许多坑，但“租购同权”仍是活跃话题，并将租赁市场推向风口，后进入的企业仍有多重的发展机遇：

政策端：洗牌之后，规矩立起来

市场从当初从热向冷静转变意味着，市场不再是跑马圈地、混乱运营阶段，行业标准正在酝酿之中。无论是对规模扩张、金融产品、还是产品质量，租赁市场配套政策将会不断完善。多城市政策的陆续出台，鼓励租赁住房的同时也将使得行业变得健康有序。

表：2月以来各地典型租赁政策

数据来源：亿翰智库整理

行业端：租赁市场仍有较大增长空间，集中度远未形成

尽管国家队、房企、运营商、外资等不断入局，但租赁住房未来的蛋糕依旧巨大。据亿翰整理统计预测，未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。

表：租赁规模预测

数据来源：亿翰智库整理

凭借人口规模和人口结构优势，由此可见，中国住房租赁市场增长空间较大，但存在着参差不齐的各种公寓企业。据了解，目前品牌集中式公寓的占比不到5%，以深圳为例，租赁市场非常活跃，但规模偏大一些的集中式公寓并不多。

而合作并购是公寓企业迅速扩张规模，重构市场秩序的重要手段之一。在政策利好之下，专业化、规模化的机构运营商将会迎来新一轮发展的机遇，行业将进入资源整合期，收并购或成为市场洗牌阶段的一大主题。

金融端：金融渠道多元化，做好产品仍是关键

自2018年中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》之后，大大激发了企业通过金融创新手段寻找和探索提升盈利能力的新方式。

在租赁市场，长租公寓参与者们使用资产证券化，帮助企业们解决了融资问题，尤其在房企领域，租赁住房相关的ABS或者REITs产品，已成为房企融资的主要创新类方式和手段之一。例如2019年以来：万科发行第三期住房租赁专项公司债券，规模20亿元;佳兆业获准发行住房租赁ABS，规模30亿元;朗诗与平安不动产成功设立合作型长租公寓储架式REITs，规模10.68亿元。

就目前阶段，资产证券化确实可以帮助长租公寓在退出机制、现金流方面提供有效空间，但另一反面，一二线城市普通商品房和公寓的租金回报水平仅为2%，资产证券化并不能解决长租公寓盈利难的根本问题。所以对于企业来说，做好产品是首要任务。

拓展端：城市更新蕴含巨大机会

尽管万科在深圳万村计划中受到了挫折，但长租公寓在“城市更新”中扮演的人居载体的角色是毋庸置疑的，并形成了包括金地、华润、碧桂园、佳兆业等房企及其它品牌公寓的集聚效应。通过逐步打破城市边界的过程，打通了圈层的互动，社区的互动。目前来看，城市更新仍蕴含巨大的发展机会，同样也将成为长租公寓企业进一步发展的契机。

结语

在行业粗放式增长的前期，的确会存在如资金链断裂、租金贷、甲醛门等各类“黑天鹅”事件的诞生，但随着新血液的进入，进一步推动行业整合的同时，也将证明行业仍有巨大的发展机会。如今在市场整合与规范的阶段，企业更应该回归理性，将重点转向能够真正使行业长期发展的运营、产品及服务上来。