政治局会议点评：房地产调控难逆转，预期销售不悲观

事 件

中央政治局会议召开，提出下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

一.

货币政策趋向宽松，

资金难以流入地产行业

受杠杆和贸易战的影响，国内政策处于拐点期，市场对宽松政策的走向也存在很大分歧，年初以来的三次定向降准，并配合MLF实现流动性投放，货币宽松的信号基本可以确定，由此也引发了市场对于下半年将会全面降准的猜测，此次宽松对房地产的影响再次引起市场议论。

首先当前的货币政策不同于之前的大水漫灌，今年的降准政策均为定向降准，坚决支持相关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业融资难问题，从货币政策上来说更加具有针对性。全面降息和降准都会为各个领域注入流动性，也会导致资金进入金融、房地产领域，引发经济进一步脱实向虚的问题，所以下半年普降的概率并不大，依然会以定向降准为主要基调。如果信贷规模普遍增大，银行信用宽松，地产行业资金面也可能得到边际改善，但是大水漫灌的现象不会发生。

二.

政治局会议定调遏制房价上涨，

政策调控不会放松

除此以外，7月31日中央政治局会议定调，要下决心解决好房地产市场问题。本次会议中对于房地产行业要求“坚决遏制房价上涨”，这比以往中央和地方的调控政策“坚决遏制房价过快上涨”的表述少了“过快”两字，也反应出政府对房价调控态度坚决，坚决不会允许资金放水进入房地产行业。同时，第一次提出“下决心解决好房地产市场问题”，我们从17年年底提出房地产行业的定位已经从“经济助推器”转向“稳定器+产业载体”，即使是在宏观环境不乐观的情况下，政府对于经济增速下滑的容忍度会提高，更加注重经济质量而不是经济总量，像之前几轮依靠放松房地产调控来推动经济增长的情况发生概率不大。

配合本轮房价上涨启动的正是2014年的930地产刺激新政，除一线城市外，其余城市纷纷取消或松绑限购，同时各地放宽公积金贷款，连续4次降低公积金贷款利率，央行降准降息点燃市场热度。但是这一次，即使有货币政策和财政政策的宽松，我们也不会等来“930”政策。

需求端的调控政策会继续从严。昨日深圳出台最严房地产新政，购买住宅3年禁售、限制企事业单位购房、离婚购房贷款受限等措施也皆为之前的调控政策加码或者打上补丁，坚决堵住漏洞，避免绕开限购政策投机炒房。6月下旬，西安、长沙和杭州三城市已相继出台政策，暂停向企事业单位及其他机构销售住房。需求端的调控不会转向，因城施策、逢热必压仍是导向，甚至限制范围会进一步扩大。未来对于一些库存较低，房价仍有继续上涨势头的城市，很有可能会出台加码和补丁政策，如限制企业购房、限制落户购房政策、保障首套刚需优先购房的政策等等，进一步稳定市场交易和预期。

同时严防资金违规进入房地产市场，在现在融资紧张的环境下，也会倒逼企业改变对未来房价上涨的预期，加速推盘进入市场，进一步改善供需平衡。

三.

虽然政策调控之势难改，

但预期房地产市场量价平稳，

行业销售不悲观

我们预计房地产市场会维持平稳的趋势，房价难有大幅上涨的机会，但价格稳定也有助于挤出投资性需求，保障真实的购房需求，所以我们对行业并不悲观。

根据测算，即使是调控严格，成交量不乐观的情况下， 2018-2022年全国商品住宅销售金额也难以跌破2016年。我们分析了各能级城市未来五年量价可能出现的最为悲观的一种情形，即一二线降幅最大、三四线涨幅最小，2018年商品住宅销售面积总量也基本与2017年持平，销售金额增幅在2%左右，继续呈现小幅上升态势， 未来五年销售面积总量达73亿平方米，平均每年约14亿平方米，销售金额总量约53万亿元，平均每年近10.5万亿元。从整体预测结果看，商品住宅市场下行空间依然不大，未来五年很难跌破2016年的销售业绩。

表：2018年至2022年不同层级城市量价变化趋势预测

图：2013-2022年商品住宅销售面积 (单位：亿平方米)

图：2013-2022年商品住宅销售金额(单位：万亿元)