以租代售遭约谈 中国铁建涉嫌违规背后的自持难题

在业内人士看来，自持不比开发销售，对于拿下自持商品住房项目的开发商而言，如何解决盈利难题成为头等大事。张大伟分析称，大部分开发商在竞拍自持地块时，都是按照可以变相销售做的拿地成本测算，在变相销售之路被堵死后，对于拿地房企而言，获得现金流难度较大，届时将面临巨大的资金压力。

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对于如何破解自持项目盈利难题，许多拿地开发商都做出了尝试，但是目前还未有开发商做出“样本”。以万科为例，该公司在北京拿下第一宗全自持地块后，要以众筹的方式来推进，但是至今未对外透露进展。不过，在破解全自持地块的盈利难题上，万科佛山项目做出了新的尝试，即与建设银行合作，以长租公寓品牌“泊寓”来打造这个全自持项目。

有业内人士分析认为，“CCB建融家园·泊寓”作为万科首个正式对外亮相的全自持项目，如获成功，将对万科集团的长租公寓业务和自持住宅物业带来标杆性的作用。不过，如果算上现金流及其他成本，这种方案依然很难盈利。自持土地如何盈利，目前看来仍是一个悬而未解的问题。

解决途径以证券化提高变现能力

对于自持地块如何破解盈利难题，诸多业内人士普遍认为，开发商通过资产证券化打包项目发行REITs(房地产信托凭证)，将成为房企解决盈利问题的出路。

目前，国内已经有数家房企进行资产证券化的试水。10月23日，保利地产发布公告，其计划与中联前源不动产基金管理有限公司联合发行“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。而魔方公寓、链家自如、新派公寓等长租公寓品牌也都推出了相关的资产支持计划。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于许多房企而言，拿下自持地块也是一种无奈的选择，先拿地后规划的心态也导致中国铁建自持项目涉嫌“以租代售”现象的发生。实际上，自持项目如果经营得当，房企在租赁效果好且空置率可控的情况下，REITs背后带来的是70年的租金贴现值或超过单纯同等房屋销售带来的金额。

“自持地块破解盈利难题的办法只能依赖‘REITs+千人商业配比+地下空间开发’”，张大伟表示，REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，将大大提高流动性和变现能力。

不过，发行REITs也面临一系列风险。行业人士指出，一以房地产为标的所衍生的有价证券可能会出现周期性的价格波动;二是政策性风险，当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等;三为利率变动引起的价格波动风险;四是整体经济风险，在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。