商住限购后 北京写字楼市场发生了什么？

商住限购后，未来商住公寓供应量将会减少，商办供应量随之增加。由于新政限制写字楼购买主体必须为企业，企业发展动力决定未来写字楼租售需求水平。去年异常活跃的“乐视类”上市公司和险资背景的机构客户，今年呈现萎缩状态。需求不够活跃的市场环境下，北京(楼盘)商办物业市场将出现怎样的变化?

根据北京中原市场研究部的统计，2017年上半年北京写字楼供销量同比下降，市场供过于求态势略显。上半年写字楼成交总额为146.6亿元，同比下跌12.4%;累计成交55.1万㎡，同比下降14.6%;累计供应60.5万㎡，同比大幅下降41.7%，销供比为0.91，市场供过于求态势略显。

受结构性因素影响，上半年写字楼成交均价为26606元/平方米，同比去年上半年上涨2.6%。

截止2017年6月，北京写字楼存量面积为485万㎡，较去年同期下降6.1%。6月受供应量大幅增加影响，存量反弹回升。

北京中原市场研究部的最新数据显示，截止到2017年2月去化周期缩短至21个月，为近年来月度最低水平。3月以来供应量加大，去化速度放缓，6月延长至29个月。

从区域情况看，通州区、大兴区写字楼市场成交活跃，占比均超过20%，较去年同期提升幅度较大。上半年通州区写字楼成交29.86万平方米，占比为35.05%，位列各区域首位，占比较去年同期提升7.23%。大兴区累计成交占比为23.80%，较去年同期提升14.38%，增幅最大。

上半年北京写字楼成交仍以五、六环之间为主力市场。2017年上半年五、六环之间的写字楼成交量占比为56%，占绝对主导地位，但较2016年上半年下降15%，降幅显著;上半年四、五环之间的写字楼成交量占比为23%，较2016年上半年提升11%，增幅最大。

数据表明，北京甲级写字楼市场以大单成交为主，受新政影响，主要为企业自用客户贩买。

2017年1月-6月北京市场甲级写字楼成交20.92万㎡，其中大单成交面积占比高达63%，成交面积为13.22万㎡，其中有4单超万㎡销售。受新政影响，购房宠群主要为企业自用为主。

此外，5000㎡以上成交面积占比最多，为49%，成交总面积为10.3万㎡;其次是300㎡以下户型，成交总面积为2.33万㎡，占比11%。

最新数据显示，上半年北京写字楼市场成交均价Top10均位于主城六区，高单价项目主要集中在朝阳区、丰台区，其中朝阳区入围4个项目，丰台区2个项目，西城区、海淀区、通州区、石景山区各一个。骏豪中央公园广场和金融街(000402,股吧)中心成交均价超10万元/平米，位列前两位。

预计，今年下半年写字楼市场供应量将会增加。随着供应量的增加，下半年写字楼成交量将会相应增加，成交均价波动上行。