杨明伟：菜市场泡出来的投资大咖

杨明伟是地产金融圈的潮流之星，但他却以“农民”自居。他是物理工程专业出身，却拥有律师、注册会计师、审计师、国际注册内部审计师等数个重磅专业资格。

“你的这种强大学习力，是怎么实现和完成的?”

“都是为了混口饭吃。我是农民出身，从小上学就是为了长大能吃饱饭，努力学习考大学，慢慢就习惯啦!”

“单是混饭吃简单，一项技能足够了。是自律和追求使然吧?”

“每个人追求的东西不一样，对快乐的定义也不尽相同。我认为，努力工作本身也有很多快乐!”

杨明伟的回答质朴而真诚。数十年间，他保持每周至少一次逛菜市场的习惯。蔬菜水果、鸡鸭鱼肉、油盐酱醋都会买。有时也未必会买，但会问，做调查。正是这种坚持，他对市场价格的变化感知异常敏锐，一件东西，10年前什么价格，10年后又是什么价格，他都一清二楚。他的大脑里存储着一张张清晰的价格走势图。

“菜市场是中国经济变化最直接的晴雨表。”“多年来，菜价涨多跌少，整体刚性上涨，这跟房地产市场是一样的。不过，近期菜价有点疲软，这说明经济下行压力蛮大，可能在筑底。”杨明伟有他独特的市场观察角度。

作为地产基金管理人，他是如何从投资的角度看待房地产业的起起伏伏?作为资产管理者，他又是如何带领团队，在鱼龙混杂的行业中，自成一股清流，赢得投资人的信任?

杨明伟有很多金句，值得玩味：

“十年前的感冒药治不了今年的病。”

“没有投资人的信任哪有基金飞翔的机会。”

“低头拉车，抬头看路。”

“挑选好的项目做，把每个做的项目做好。”

下面的对话，你能从中感受到这位地产基金优等生的视野和心路。

市场之声

和讯房产：近期，中国基金业协会发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》文件，对私募资产管理投资房价上涨过快的16个热点城市进行严格规范。这对地产私募基金有哪些影响?

杨明伟：总体上，监管趋严后做起来没有原来那么方便。对地产私募基金而言，还是有很多可选择的方式，比如从同股同权的角度做。

实际上，监管是常态，大家对监管的变化有心理预期，在做项目时首先解决合规性问题，会严格按照监管要求设计产品。

和讯房产：目前，北京、上海、天津等城市房贷利率相继收紧，前不久央行实行SLF，资金趋紧的形势会对今年的房地产市场造成哪些影响?

杨明伟：今年的资金是不是趋紧现在还不好下结论，具体对房地产市场造成的直接影响现在也不好判断。

从资金面来讲，央行的政策调整，是择机进行的，因为涉及的面比较多，比如行业、宏观、境外等基本面，可能现在资金还不会完全紧起来。今年的货币和财政政策，究竟是紧还是松，两会之后可能会有一些动静。

另外，央行实行SLF，意味着金融机构向银行借钱成本高了，但对有些不向银行借钱的金融机构而言，不会有很大影响。目前看，对我们的基金业务没有实质性影响。

和讯房产：你们会如何根据今年的市场变化做哪些战略调整?

杨明伟：对于专业的地产私募基金而言，不管市场形势好坏，我们都要做。市场形势只是我们考虑的其中一个方面，还有更多维度和更多因素要考量和判断，比如未来的风险和退出收益率有多高，投资城市和具体的项目等等。总之，我们每一个投资项目都会做压力测试的，对未来可能发生变化的各种因素都会考虑进去。

优等生的诀窍

和讯房产：地产基金选择投资项目的视角与房企看项目的角度有什么不同?

杨明伟：两者有相似之处，但更多的是不同，是一种互补关系。地产基金主要从投资角度，即考虑钱如何进和出，主要是解决风险问题、收益问题、合规性问题以及解决路径问题。房企更多从成本、市场占有率、户型设计、购房者的投资偏好等角度考虑。

和讯房产：现在城市在分化，市场也在不断分化。你们的投资策略上有没有新的调整?

杨明伟：我们的投资范围很大，业态也很多，比如住宅、商业、产业园、呼叫中心等。但在具体的项目选择上非常谨慎。具体会根据项目业态、合作伙伴的资金实力，区域房地产市场等做理性分析。

和讯房产：有些地产基金会非常明确表示，只布局一二线城市，会特别聚焦。您怎么看?

杨明伟：其实，大家对城市判断的标准不一样，房企划分城市标准与地产基金不同，甚至地产基金之间对城市的分类也不一样。

我们更多侧重，比如东部，京广线以东的省会城市、副省级城市等。西部的重庆、成都、西安等。总体上，聚焦在一线城市、二线城市和2.5线城市。比如湖北襄阳，地产商眼中是三线城市，我们综合判断认为是2.5线城市。

我们会参考城市人口、GDP构成、未来对人口吸纳程度、购买人群、小学生入学人数等指标进行筛选，更多是参考城市发展潜力，在对城市真正考察后，才会考虑是否纳入我们的投资范围。我们进入到每个城市的第一个项目都是非常谨慎的。会将宏观和微观结合起来，判断项目的可行性和风险。

和讯房产：2010年起，地产基金一哄而上，经历这几年的行业大洗牌，长富汇银凭借哪些实力树立起江湖地位?

杨明伟：投资人的信任是基金管理公司竞争力的核心。没有投资人的信任，基金管理人连展示专业能力的机会都没有。如果说私募基金是一只小鸟，那么投资人的信任就是小鸟的翅膀，插上投资人信任的翅膀，基金这只小鸟才能遨游飞翔，飞得更高。

长富汇银能够赢得投资人信赖。一方面是能够挑选出好的靠谱项目;另一方面是能够把每个好的项目做好。

一是靠专业精神。是要有对投资项目的甄别能力和风险控制能力。专业的人一定知道哪些事情是自己做不了的，是能力范围以外的，做到有所为、有所不为;

二是靠团队精神。现在社会分工越来越细，所以需要团队中的成员去互补支撑;

三是靠信任精神。合作伙伴相互信任，同事间相互信任，投资人给予基金管理公司的信任，哪一个都不能少。

四是靠风险意识。我们把风险放在首位。很多公司的风险意识只停留在口头，在没有项目时有风险意识，但在利益面前，就有点选择性失聪。我们的公司架构里把风控放在比较高的位置。风控能够发表独立真实意见，真正做到独立、客观、公正。

和讯房产：未来地产基金应该向怎样的方向努力?

杨明伟：现在的地产金融形势和十年前是不一样的，投资模式、交易细节等方面都发生了变化，为什么很多人说现在地产行业不好做?因为药不对症。感冒药配比每年都要更新，你还在用十年前的方子治现在的病肯定很难!方法要与时俱进。

地产基金要从一个简单的资金投入者角色过渡到“资本运营商”的复合定位。未来，地产投资要更多地转向股权投资。要求不但给投资项目带来资金，还要提供专业方面的指导，帮助房企降低成本。地产基金和开发商不再是玩零和游戏，而是和开发商一起把蛋糕做大，创造更大价值。

菜市场里的悟道

和讯房产：您的金句“低头拉车，抬头看路”，具体怎么理解?

杨明伟：低头拉车，就是要关注具体的项目，尽调、评审等要扎实做好;抬头看路，就是要看宏观大势、监管机构等，还要与行业交流，相互学习。要有视野，有格局，有高度。

和讯房产：您的工作之外时间主要干嘛?

杨明伟：个人爱好很少，工作之外我喜欢静。之前喜欢看书，写点东西，现在忙得一塌糊涂。

和讯房产：听说您从菜价中看中国经济，您多久去一趟菜市场?

杨明伟：基本上每周至少去一次。

和讯房产：那您是很擅长做家务?

杨明伟：我很懒，我只做对我的工作有促进作用的家务。我去菜市场有时也未必会买，但会问，做做调查。

和讯房产：近期观察得出的结论是什么?

杨明伟：近期菜价有点疲软。说明经济下行压力蛮大的，可能在筑底。

和讯房产：你从菜价中看出了房价的什么门道?

杨明伟：房价上涨的真实原因是人民币购买力的下降。这么多年，青菜的价格也涨了很多，但是青菜具有可替代性，白菜贵了可以买萝卜，萝卜贵了可以买白菜。但是房地产不行，房地产无替代性，不管干什么，衣食住行都离不开房地产。房地产依旧是中国的支柱产业，我仍然看好它未来的发展。