商业地产瞄准三四线 趋冷避热机遇凸显

据经济之声《天下财经》报道，统计显示，目前全国无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。库存高企、需求低迷、电商冲击……就在不少人判定商业地产步入“寒冬”之际，一些开放商却频频出手，重金布局三四线城市。

持续升温，三四线商业地产受追捧

2015年年末，福建莆田(楼盘)市的一个商业总体量超过40万平方米的大型综合体项目正式开业，当天客流量达到46万，营业额突破3800万元。热闹背后，是不少房企纷纷布局三四线城市商业地产的现状。

来自上海(楼盘)的大型房企新城控股近日表示，在三四线城市，每年至少要新增10-15个商业项目;另一家上海房企嘉凯城(000918,股吧)则选择在经济发达的小城镇布局，目前的计划是，3年内投资600亿建设上百个商业项目。

大型房企相继进军三四线城市，看中的是什么?上海易居房地产研究院副院长杨红旭这样解读：我国的商业地产是存量过大、存量过剩的，但是，核心过剩区域是在二线城市，而在三四线并不存在严重过剩，尤其是缺少一些好的，现代化的、先进的商业设施，让消费者消费体验升级换代。

趋冷避热，三四线商业地产机遇凸显

有人把未来10年称之为商业地产“最后的机遇”，有分析指出，以一个三线城市为例，平均人口520万，按城市化率50%来计算，260万人口在城市里面，一个购物中心覆盖20万人，它可以覆盖130个购物中心。

随着越来越多的开发商想要抓住三四线商业的发展机遇，市场也发生了微妙的变化。研究机构对包括优衣库，ZARA在内的五大快时尚品牌跟踪数据显示，三线城市已经成为市场拓展的热点区域。

风险犹存，发力商业地产要“瞻前”也要“顾后”，

房企大举扩张三四线城市，充满机遇，然而，杨红旭提醒，也要看清潜在的风险。首先，要进入三四线城市，竞争的产品不要太多，有的三四线城市只有几十万人的总规模，却有好几个大型购物中心，而且都是新建的，这样容易出现恶性竞争。房企对城市的选择，关键看这个城市的人口规模、消费能力以及对商业物业的供应量、竞争关系。

招商难、投资回报低等问题也是三四线城市商业地产的困扰所在。资深房地产专家韩世同谈到，对于房企来说，不仅要“瞻前”还要“顾后”，尤其要改变原来“快销”的模式，学习长线经营。

韩世同认为，商业地产和住宅这种快速销售的模式不一样，是需要长期投资运营的，为投资者提供消费追踪、决策支持等品质化管理。体量上不适宜太大，太大的话区域消费能力、各方面承载不了，会造成投资成本回收非常缓慢，艰难甚至是烂尾。