规范租赁市场实现“住有所居”

官兵/漫画

从前，租房和买房是一种选择。随着房价的上涨，租房还是买房成为一种无奈。而如今，伴随着房价的持续走高，房子也快租不起了。高房租和高房价，哪一个更可怕?

近期房租的非理性暴涨正引起各界担忧。

相关统计数据显示，过去一年中，全国有12个城市房租涨逾20%，远超往年水平。以北京为例，7月北京房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%，处于过去五年来的较高水平。某些热点地区的房租实际整体环比涨幅甚至超过10%。

数据一出，多少令人觉得有些不可思议，但租房者们却深有感触。正巧近日有位北京友人前来上海，谈及北京的房租问题，他连连摇头。前阵子友人自己租的一套房子，原来10000元/月的房租到期后，房东径直要求上涨2500元。友人稍一犹豫，随后就有地产中介带人来看房，告诉他，房东又提价至13800元。“这涨幅真够任性的。”他不禁感叹。友人是一位从业多年的PE合伙人，价格支付能力高于很多人，但他从个人案例出发，认为房租的过快不理性上涨，会让城市、产业、中低收入者付出额外代价。例如，房租与距离的此消彼长，青年人将远离城市核心区，梦想也将远去，这种社会现象不能不引起国人深思。

据笔者了解，许多城市的租房收入比都已经超过了30%，一线城市比例则高达30%-50%，甚至更高。为什么房租涨得厉害?又该如何解决房租上涨问题?

总结业内观点不难发现，以北京为例，房租快速上涨主要是以下两大原因：一是违章房屋的清除，尤其是中低端房屋数量的急剧下降。从供给总量看，供应少了，必定会导致价格上涨;从房屋占比来看，低端房屋数量的减少，相对导致中高价租赁住房的占比增加，价格也就会增加了;二是长租公寓运营商大量囤购房源、低价购入房源后通过再装修高价出售的市场行为，直接导致了房租的上涨。长租公寓供应者在市场占比虽然不高，但是他们率先涨价、轮番涨价的行为，在租房市场中形成了羊群示范效应，导致更多中介、二房东、业主们跟随涨价。

8月17日，我爱我家前副总裁胡景晖在一场电话会议中就直指了这一现象：以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%-40%争抢房源，导致房租暴涨。胡景晖“开炮”当日，北京市住建委约谈自如、蛋壳、相寓(我爱我家旗下)等长租公寓商，要求他们不得恶性争抢房源，不得用银行贷款争抢房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源。8月20日，自如、相寓、蛋壳等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺：落实“三不得”要求、不涨租金、拿出手中全部房源(超过12万套)投向市场、严惩抬价抢房源的业务人员。

住房租赁企业的承诺相当于承认业内确实存在哄抬房租的事实。那么，如何促进住房租赁市场健康发展，确保住房租赁价格处在合理区间?

一是加大中低端房子的供给。首先，要解决中低端住房紧缺的问题，需要政府加大对廉租房、公租房的市场供应，并可考虑对中低收入者进行一定的租房补贴，缓解其租房压力;其次，集体建设用地的供给空间较大，这部分供应将主要满足流动人口的租赁需求;第三是企业闲置用地，这部分土地可以通过更加市场化的方式进入租赁市场。

二是完善租赁市场的监管体系和规则。过去市场供给者是大量散户，业主、二房东、黑中介等，导致租赁市场长期鱼龙混杂。需要加快制定租赁市场健康发展的市场主体行为规则和监督制度。例如由多家龙头品牌企业共同供给，形成良性竞争的市场结构，同时也应该保留业主直接出租的形式，避免寡头垄断，以保持市场多样性。

三是从土地、税收、财政和金融制度入手，建立长效机制。从源头上进行土地、财政、税收改革，让土地价格下降，稳定房价。同时，还可以仿效香港，推出空置税等。

显然，租赁市场是住有所居的题中之义，处理好房租不理性上涨问题，摸索建立稳定租金的长期框架，构建一套完整的房屋租赁供应体系，才能寻找到真正实现住有所居的道路。