房地产市场:楼市迎来寡头时代

2015年11月17日，一条“先租后买，租金可抵房款”的“重磅消息”，像病毒一样“入侵”了很多人的微信朋友圈。由于该消息的主角是“宇宙第一大”房企万科，使得消息中的“颠覆”“太狠了”“彻底不让活”“血洗”“准备5000亿元人民币(下同)现金”变得尤为可怖。

当然，这最终被证明只是一个误传。不过，透过业内人士在传言(或营销噱头)面前的“风声鹤唳，草木皆兵”，不难窥见存量博弈时代行业群体性的迷茫与焦虑。并不仅仅只是中小房企，大型房企同样如此——船小不好抗拒风浪，树大同(楼盘)样容易招风。当然，整体上来说，站在十字路口，大型房企更容易选择走上“另一条路”，这部分源于其自身追求“星辰大海”的实力，更多的则来自时代的裹挟。

勾搭互联网金融、大鱼吃小鱼、大搞多元化等成为房地产大佬们的新玩法，并有“割据”而成区域寡头的趋势。但大并不代表强，再大的房地产企业如果成不了“超级战舰”，就只能成为“恐龙”。

互联网金融：不缺钱的主才玩得起的游戏

2013年，余额宝助推天弘基金逆袭成为基金“大哥大”，互联网金融亦藉此站在了镁光灯下。短短两年多，互联网金融已经渗透到各个传统领域。一度有人扬言，房地产是重资产行业，互联网不可能撼动得了，但话音未落，互联网金融的主动进攻以及房企的竞先“拥抱”就推倒了挡在房地产前面那堵厚厚的墙，互联网金融顺利渗入到钢筋混凝土里。

据不完全统计，截至2015年6月，50强房企中已经有50%左右通过各种方式“拥抱”了互联网金融，涉及资金逾200亿元。对于财大气粗的50强房企来说200亿或许不算什么，但其从0到1的质变却不容忽视。

眼下，互联网金融与房地产早已打得火热，而二者的“眉目传情”，则要追溯到去年。

2014年底，多家互联网金融平台与房企推出众筹买房活动。其中，京东金融众筹平台与远洋地产推出了“11元凑份子得房子”的活动：京东金融“小金库”或“白条”用户支付11元就可参与1.1折购房资格的抽取。龙湖、万科、方兴等房企，也分别与各路互联网金融平台推出了一批“房产众筹项目”。

在去库存的重压下，这些打着高大上“互联网金融”大旗的众筹项目，最直接的目的其实只有一个——卖房!

一个是要钱的主，一个是有钱的主，房地产和金融的结合可谓“珠联璧合”。当然，正如并不是每一朵野百合都会有春天，联姻的好事也不是每家房企都能沾得上光的。

目前，无论是参股或创办金融公司，还是互联网金融渗透全产业链(如“绿地宝”、“万达1号”)，都是土豪公司才玩得起的游戏。验证了那句名言：不缺钱的人才能借到钱。至于这会否造成更强大的垄断和绑架，诱发更大的风险，暂时还不好说，但目前为解决短期库存问题，模仿跟风居多，实质性创新偏少却是事实。

不论概念多么新鲜，有一点是毋庸置疑的，那就是，地产金融创新能够蓬勃发展的前提一定是建立在以下四大前提之上：落脚到更好的实体经济上，更好地降低融资成本，防范化解金融风险，提高资源配置效率。否则，所谓的创新只是形式上的新而已。

联合与并购：高地价新常态下的集体合谋

眼下，北上广深的房价已经成为新进寻梦者的梦魇。面粉贵了，面包自然涨价，何况小麦可以一年种一季，而土地却是不可再生的。

在大家一窝蜂布局一线和核心二线城市的情况下，这些地区的高地价将会成为常态。使得财大气粗的开发商也倍感压力山大。2015年11月，市场便疯传央企华润与招商想要与华侨城“散伙”，退出三家联合体拿下的北京(楼盘)丰台83亿元高价地的开发，理由是高达5.6万元/平方米的实际楼面价超出了华润置地和招商局地产的拿地预期。

高地价成为“新常态”，好城市好地段的土地交易已成“豪门游戏”，土地价格和房价的差距越来越小，联合与并购便成为必须的选择。

中原地产的统计数据显示，2015年以来，在北京市成交的32宗住宅用地中，有15宗为联合拿地，联合拿地比例为46.9%。而在2013年和2014年，上述比例分别只有22.4%和30.8%。而截至2015年12月3日，更是已有36宗土地被联合体拿下，比例进一步提升，“不联合、无拍地”的现象已成主流。

不仅北京，其他热门城市同样如此，这是土的“无奈”之选。因为，不同企业的资金状况、成本核算不同，对土地价格的承受能力也不同。而且，即便联合体对项目的股权比例、收益分配等有详尽的约定，但在实际开发过程中，往往会遇到意外情况，打乱原有的开发进度、销售节奏等。过去，若非出于扩大规模，或者相互整合资源，企业更倾向于单独拿地。

然而，随着地价的暴涨以及政府对土地出让金缴纳节点的严格管控，“单打独斗”竞拍的路子已经越来越难走。想要继续玩这个游戏，就必须联合!随之而来的是弱小者被挤出这个游戏，而幸存者则构筑起寡头垄断。而且，高地价使得大量项目“被豪宅”，高房价与购买力相背离，造成豪宅严重的供过于求，去化艰难，市场风险持续累积。

除了联合拿地，不将鸡蛋放在同一个篮子里的另一个策略是并购与战略重组。2015年，在房地产江湖，并购动作最大的莫过于恒大和万科两家企业。

2015年上半年，在集体迷茫之际，许家印喊出48天上100个项目的“最强音”，借道存量市场兼并收购，在别人驻足观望之际迅速吃掉对方份额扩大业务版图。

中国指数研究院数据显示，2015年前三季度房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元，接近去年全年。2014年房地产行业并购案例236起，涉及金额1768亿元。而2013年，并购仅153起，涉及金额863亿元。

企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。低成本收购已逐步成为房企获得项目资源的重要手段。未来，在行业分化和利率持续下行的大背景下，“大鱼吃小鱼”的现象还会愈演愈烈。通过并购整合可以实现资源优化配置，提高收益，助推区域寡头的崛起。

北上广深不相信眼泪!不只是对购房者，对房企同样如此，不是你吃掉别人的市场份额就是被对方吃掉。