北京楼市调控两周年：房价到底降了没？

大家还记得当时号称北京史上最严厉的调控吗?我记得其中包括了“认房又认贷”“上调首付比例”“最高贷款年限降至25年”“对企业购房实施限售”等规定，这对开发商和购房者来说是一个巨大的影响，为此，也成为一个非常关键的转折点。

那就是2017年3月17日的“317新政”，如今实施整整两周年了。两年来，根据中原地产的统计，截至3月14日，北京新房成交50643套，比此前两年(2015年3月18日-2017年3月17日)下降了48.5%。这两年来，北京的房地产市场到底发生了哪些变化呢?购房者又有哪些心态上的变化?

随着房子是用来住的而不是用来炒的这个定位的出台，随着分类调控、因城施策的细分指导，无论是调控思路还是购房者心态其实都在发生很大变化。房住不炒，房子回归居住属性日渐深入人心，基本上也形成了共识。

在这样的预期下，全国各地市场也出现了严重分化，不同的城市也呈现不一样的市场状态。所以，今天我们先看看北京的市场到底有哪些变化，首先我们先说说317新政到底有哪些深远的影响。

从北京317新政后，房地产传统的开发模式渐行渐远，去商品化也越来越明显。买房卖房已经变得没那么容易，这也是新时代房地产的特点。买房的成本越来越高，炒房持有的成本同样在增加，如果想利用囤房来短期获利的机会越来越少。总之，为了抑制房地产投资，化解市场风险，必须从倒买倒卖上遏制住炒作的咽喉。

所以，各种细化的政策都是围绕着两点展开，一方面是如何打击炒房还市场一个公平干净的环境，另一方面就是在解决住房问题上加大力度，既包括供给量增加，也包括供给结构的调整优化。这也就决定了市场很难有大的起伏波动，房价也不会大涨大跌。房地产新时代的特点已经不仅仅是为了控制房价、抑制投资投机，在房住不炒定位下，一切都应该以满足广大老百姓(603883)的住房梦而努力。

我们看看来自不同方面的声音。据证券日报报道，距离317新政已满两年，从效果上看，不仅成交量大幅锐减，房价也出现明显回调。在严厉的楼市调控政策下，北京房地产市场成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅也超过10%。

根据诸葛找房数据研究中心数据显示，“317新政”已经出台2周年，新政出台前两年(2015年3月18日—2017年3月17日)二手住宅成交量高达47.57万套，而新政出台后两年(2017年3月18日—2019年3月17日)二手住宅成交量仅不到28万套，相比之前下跌42.32%。从单月成交数据来看，“317新政”效果立竿见影，政策颁布后4月份北京二手住宅成交量大幅下滑，直至2017年10月下滑至最低点，然后逐月缓慢回升到1万套左右。“317新政”两年后，北京二手房市场对政策逐渐适应消化，交易量逐渐回归正常水平。

而按照经济学家易宪容的话，国家统计局的数据是，经过两年的政策调控，北京市的房价，新房的价格同比上涨二点六，二手房的价格同比下跌五点三，而不是上面所说的10%。

到底哪个数据更靠谱?房价到底降了吗?在易宪容看来，调控政策出台后，房价变化是这样，其销售量下跌，以高点来比较更是没有多少意义。一旦房价疯狂上涨停止时，并采取各种行政性调控政策时，其交易量迅速下跌则是十分正常。也正是因为317调控政策出台之后，房价则停留在那个高点徘徊，而住房交易量急剧下降，正好说明了这是一个完全投机炒作的住房市场。否则，肯定会随着交易量快速下降而再现房价随之向下调整。但是在北京市没有出现这种情况。任何一个城市的房地产调控政策，其效果如何，最为重要的准则应该看这个市场是不是回归到以消费为主导的市场，是不是让房价回归理性。

易宪容表示，如果非要说影响，影响最大的可能是商住房。两年来，遭受打击最大、跌幅最大的是商住房。不过，这是小众市场，对绝大多数人影响不大。

不同的人不同的机构对数据的解读出现很大的差别，其实大家都想都没错，数据都是真实的，但是参照物却不同，正如易宪容所说，有的是在非常高点时为基点，有的是比较低的时候为基点，那么回看房价涨幅降幅则大不一样。

无论房价是降也好，还是不降也罢，总之，对于大多数刚需来说，指望房价大跌买得起房基本上不现实，所以简单讨论房价降了没意义不是太大。但通过两年的限购、限价等政策，目前市场和购房者预期均已逐渐回归理性。房地产单边看涨的时代已经结束了。买房不再是不赔。部分在“3·17新政”出台前追涨买入的投资客已经出现亏损。而稳地价、稳房价、稳预期仍是今年房地产市场的工作重点。

随着房地产长效机制的逐步建立，房地产新格局也已经越来越清晰。楼市大局已定，该买房的不该买房的似乎也已经非常明确。

好多有钱人和开发商都在逃离房地产，一些普通人却在拼命买房。但请不要慌，有人总是问，买房会不会出大问题，我说，只要不炒房，只要不是没人去的城市，买房当然可以。普通人不买房他们还会干别的吗?但我相信过不了多久，那些一门心思想炒房发财的他们还会一窝蜂跑出去，到那时他们才发现，原来一切都变了，原来的设想完全不一样了。