只要房价还在上涨，投资者就不会退出市场

周五有一篇文章，题为《告别43个月“牛市”：前两月商品房销售面积降3.6%》。看看这个标题，如果不明就里的民众，一定会被这文章吓破胆。但实际上，这篇文章什么也没有说。

因为，第一，如果住房市场是一个以投资者为主导的市场，房地产市场是一个投资市场，那么这个市场的决定因素，并不是住房的销售量，而是住房的市场价格变化。比如，2016年北京(楼盘)、深圳(楼盘)等城市出台房地产调控政策之后，当年的住房销售量下跌50%以上，但由于房价没有下跌，所以这些城市的房地产市场仍然坚挺到现在。还有住房销售面积是一个十分含糊的概念，它可以是不同价格，不同的类型的住房。如果房价顶到天上去，那些高档住宅的销售下降也是正常。

第二，这篇文章的前提基本上肯定当前住房市场是一个以投资者为主导的市场。因为只有投资市场才有“牛市”及“熊市”之分。牛市时，整个市场预期房价在上涨，所以投资者会不断地涌入市场，从而使得房价越堆越高，进入的投资者越来越多。熊市时，投资者对房价上涨的预期逆转，所以住房投资者这时都离开市场，这时不仅住房的价格越来越向下调整，而且住房销售量也可能急剧下降。如果住房价格不下跌、投资者房价上涨预期不改变，“牛市”是不会结束的。所以，这个文章的前提既不存在市场逻辑性，也与中央要求的住房市场的“只住不炒”原则相悖。

因为，就国家统计局公布的2月份70个大中城市的住房市场价格来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%;二手住宅销售价格环比上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%;二手住宅销售价格环比下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%;二手住宅销售价格环比上涨0.2%。2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.8个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.0%和8.2%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.1%和8.3%。

这些数据说明了当前中国的住宅市场的情况，即国内住宅市场，无论是新房市场，还是二手房市场，无论是环比还是同比，国内住房的价格基本上都处于上涨的态势中，特别是二线三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.0%和8.2%、11.1%和8.3%，更是说明房价上涨的普遍性。如果占90%以上的城市房价同比都在以10%以上幅度在上涨，那么国内住房市场的房价上涨预期根本就没有改变。如果按照这篇文章所假定房地产市场是一个以投资者为主导的市场，那么国内90%以上的城市房价都上涨，房地产市场价格上涨预期根本没有逆转，反之还在继续，那么这个住房市场的“牛市”当前是不可能结束的。房价还在这样的一个幅度上涨，住房投资者对房价上涨预期没有逆转，国内房地产市场“牛市”岂会结束呢?就如2018年国内最大房地产公司老总说当时房地产市场问题有多严重，但到年底该公司业绩增长15%，都是出来虚张声势。

就当前中国房地产市场情况来看，根据西南财大2018年调查结果，目前购买住房的居民基本上都是投资者，改善性住房及投资性住房购买者的比重占86%。也就是说，当前国内房地产市场，基本上是投资者为主导的市场，这个性质十几年没有多少改变。既然国内房地产市场是以投资者为主导的市场，判断国内住房市场最为基本的方式就是看房价变化，就得看住房投资者对房价上涨的预期变化。如果国内房地产市场价格总体在上涨，而且上涨幅度都达到双位数水平，那么在这种情况下，想让投资者离开房地产几乎不可能，他们总是会破除各种限制进入市场。

更为重要的是，当前这种统计出来的房价，可能与现实市场的房价还会相差很远。2018年我到国内不少三线城市，那些城市的房价基本上是翻倍上涨，但是在房价统计表上则不是这样。从2016年开始，尤其是这两年，国内各城市的房价上涨或下跌，都在零点几的区间，根本上就没有看到哪个城市房价会大幅上涨，更是没有下跌的。这其实一看就是一些地方政府人为的结果。因为，政府的房地产调控目标是既不能让房价上涨过快，也不能够让房价快速下跌。房地产市场要稳房价、稳预期。试想在这样的房地产调控目标下，中国的房地产市场岂能会上涨及下跌呢?但实际上中国的房地产市场早不是市场了，市场经济铁律及市场经济法则在中国房地产市场早就失效了。也就是说，如果政府托住了房价，住房投资者岂能退出市场?房地产市场“牛市”岂能结束?