房地产税讨论虽然很多 但对市场影响有限

从2003年十六届三中全会第一次提到对自住房进行征税开始，关于房产税话题的讨论已历经十五年之久。从对自住房“要不要征收房产税”到“何时开始征收房产税”、“以什么形式征收房产税”、“征收房产税对房价的影响”，伴随着每年“两会”、相关行业论坛、经济研讨会等的举行，这些话题一次又一次成为焦点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，关于房产税舆论的核心观点之一是对自住房推出房产税可以“降房价”，然而从北京市近十年二手住宅成交量价情况来看，“看空”的舆论并未对北京市二手住宅交易市场的整体发展趋势造成显著影响。

图：北京市二手住宅成交量价情况

数据来源：贝壳研究院

贝壳研究院通过从百度指数关键词搜索趋势中找出2017年以来“房产税”及“房地产税”热度较高的时期——2017年2月、2017年10-11月、2018年3月。从购房人线上浏览行为到带看成交行为等方面，具体分析了房产税的舆论热度与市场表现之间的关系。并得出以下结论：

图：百度关键词——房产税及房地产税搜索趋势

数据来源：百度指数

一，“房产税”讨论很多，但对市场影响有限

贝壳研究院通过研究发现，房产税讨论带来的“看空”情绪对市场、购房人和业主的影响有限，市场上理性仍然占主流。

1.大户型房屋成交未出现规律性的波动

从链家二手住宅交易量来看，三次舆论热点期间2017年2月及2018年3月市场交易量处于较高水平，2017年10-11月市场交易量逐渐上升。关于“可能会对大户型房屋征税”的舆论，从舆论热点期间交易房源的面积结构来看，大户型房屋成交占比未出现规律性的波动。

图：2017年1月-2019年3月链家成交量

数据来源：贝壳研究院

图：2017年1月-2018年12月链家成交量按面积段累积图

数据来源：贝壳研究院

2.非唯一住房的成交占比并未呈现明显上升趋势

房产税另一舆论热点无疑是持有多套住房该何去何从，但通过链家出售的房源来看，非唯一住宅的成交占比在舆论热点期间并未呈现明显上升趋势。

图：2017年1月-2019年3月链家交易房源中非唯一房源占比

数据来源：贝壳研究院

3.线上有过“关注”行为的用户数量及线下发生带看的客户数量并未出现规律性的波动

通常情况下，房产税的讨论会使“看空”情绪占据市场主流，但从数据来看，近三次舆论热点期间及之后的短时间内，线上通过链家网关注房源的用户数量及线下通过链家带看房源的客户数量都未出现规律性的波动。

图：2017年1月-2019年3月通过链家带看的客户量

数据来源：贝壳研究院

图：2017年1月-2019年3月通过链家网“关注”房源的用户数量

数据来源：贝壳研究院

4.新增客源量相对平稳

从数据来看，近三次舆论热点发生后，二手住宅交易市场新增房源量并未出现明显的上升迹象，新增客源量也处于相对稳定的状态。

图：2017年1月-2019年3月链家新增房源量

数据来源：贝壳研究院

图：2017年1月-2019年3月链家新增客源量

数据来源：贝壳研究院

二，舆论影响集中反映在大户型价格的波动上

分面积段来看，舆论热点过后，低面积房源单价波动较为稳定，120平米以上房源有明显的价格波动。可见，相较于小户型，大户型房源受市场情绪影响更大。

图：2017年1月-2019年3月链家成交均价(元/平米)

数据来源：贝壳研究院

图：2017年1月-2018年12月分面积段链家成交均价变化情况

数据来源：贝壳研究院

三，长期来看，市场仍主要受供需关系影响

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房产税的实施给房屋交易带来的具体影响尚未可知，但是开始征收必将增加部分居民的住房成本。我们选择了同样增加部分人群购房成本的“北京公积金新政”为例，来看下当持有或交易成本上升时，市场的变化情况。

9月13日公积金新政公布后，影响最大的当属使用公积金贷款、组合贷的刚需人群。从交易量来看，新政的颁布促使部分刚需购房者提前完成交易流程，其中刚需购房人群主要关注的总价500万以内的一居室或两居室在当周的成交量明显增加。

9月17日开始实施新政后，500万以下的一居室和二居室房源成交量明显下降。之后随着市场对新政的逐渐消化，十一黄金周后，相应的房源成交量逐步恢复正常。

类比来看，房产税的起征将会在短期内改变市场交易结构，但长期仍主要受供需关系影响。未来房产税的实施需要政府部门做好对各项措施执行时间的把控，有节奏地逐步向市场推行，并给予市场一定时间对其进行消化，避免一刀切式的执行，引起房地产市场剧烈震荡。

图：2018年链家二手住宅不同总价段的成交量变化

数据来源：贝壳研究院

图：2018年链家二手住宅不同居室的成交量变化

数据来源：贝壳研究院

四，谨防房产税成本被变相转嫁增加刚需人群购房压力

房产税的征收标准尚未可知，参考上海(楼盘)和重庆(楼盘)的试点征收办法，我们假设在有限的免除条件下，房产税征收的最终对象主要是手中持有多套住宅的人群，以及部分持有较大面积户型房屋的人群。那么房产税的开征可能带来多大的影响?

从链家目前的库存房源来看，截至3月10日，链家库存房源中，剔除无法识别是否唯一住房的房源后，非唯一住房占总房源的33.5%，唯一住房中有18.2%的房源面积在140平以上(占总量的12.1%)。在非唯一住房中，主力房源集中在120平米以下，占68.3%。如果按照之前的假设征收房产税，则主要受影响人群将是持有120平米以下的非唯一住房人群。

图：是否唯一住房的面积段分布

数据来源：贝壳研究院

从房屋总价角度来考虑，非唯一住房中有53.7%集中在600万以下，占总量的18%。从居室上看是以一居和两居为主(非唯一住房中的一居室和二居室占总量的19.5%)。而总价在600万以下的一居室或二居室往往也是“入门级”刚需人群的第一选择。因此如果对非唯一住房持有者进行征税，若房产税率足够高，可以抵消投资所带来的收益，那么手中持有多套房产的业主出售房源套现，将会给予刚需人群更多选择;但若房产税相对较低，那么投资者可能会将房产税的成本变相转嫁到购房者身上，如此一来，刚需购房者的购房压力更大。

图：是否唯一住房的总价段分布

数据来源：贝壳研究院

图：是否唯一住房的居室分布

数据来源：贝壳研究院