长租公寓真的折射出“资本的恶”吗？

现在谈房地产市场，如果归结一下，基本上瓜众们已形成一个压倒性看法：不再相信“有效市场”。谈起房价大涨，会倾向于认为是房地产、中介、炒房客联手炒作起来的。谈起这次闹得沸沸扬扬的北京房租大涨，也是一样的思维，认为是资本炒作造成的。

晚上，北京住建委约谈自如、相寓、蛋壳等主要长租公寓运营商，明确要求“三不得”、“三严查”。也就等于是说，坐实了媒体报道的口径：认为这些大资本介入租赁住房，彼此之间的竞争行为，是导致北京7月房租大涨的直接凶手。

我一直很关注跟进长租公寓的发展变化，在我看来，北京这次的租金大涨所引发的舆论风波，是第二例比较典型的民众对资本介入租房市场的警惕和反弹。上一例，是万科的万村计划在深圳所引发的“城中村房租大涨”风波。我认为，这两个案例，是有异曲同工之处的。

从我个人的角度，我一直判断长租公寓在中国的大城市里，是可以起到“减缓租金上涨”的作用的——假定大城市房租在未来会持续上涨的话。

所以，即便是北京住建委的约谈，侧面暗示了一些长租公寓运营商之间存在“恶意竞争、抬租抢房”的行为，但这样的“恶意竞争”在推涨北京整体房租的过程中，究竟起到了多大的显著作用，我依然是持保留意见的。至少，目前公开的信息量，并没有非常确凿的证据链证明这一点。我个人感觉，在这次对北京房租上涨的舆论中，各方对长租公寓运营商打板子，有些“不由分说”的味道，过分的在渲染“资本恶”的一面。

首先，对大城市而言，房租这些年来其实一直在上涨，这个背后反映出来的是供需矛盾，这是解释一切的根本逻辑。这里面存在的“量”的问题，也存在“质”的问题。

下图是深圳2008-2018年10年的租金走势，单位均租从最低不到40块/月/平米涨到今天的87.1元/月/平米，同比去年7月上升11.6%。

下图再看北京的房租指数变化，从2013年导2018年升幅48%，现均租86.4元/月/平米，累计升幅还是比较猛的。

前者指的是总量短缺，在四大城市，这个总量短缺依然存在，不需要用什么数据证明(看套户比)，简单看下有多少人在北京住地下室，有多少人在深圳住城中村，以及这些年那些城市人口的变化，就很明了了。

后者指的是消费升级，这个需要多讲几句。国家力推租赁住房、租购并举是在2016年，但实际上，长租公寓的发展是在国策之前，也就是说，它是市场自发运动，而非响应国家号召而兴起的。这是非常重要的讨论起点，它暗示我们：长租公寓的兴起，是企业基于对市场未被满足的需求的发现。说白了，我们这一代人、上一代人，对居住条件的要求都很低。我10多年前来深圳的时候，住清水河300块/月的房中房，我觉得也挺好，因为我什么都不要就要它便宜。到现在，其实还是有非常多非常多的“穷人”——大学毕业生、低收入者等等——依然和当年的我们一样，压根儿不想着什么“长租公寓”，管你什么消防、治安、污水、装修、公共健身房，老子就是要便宜，就是要房租不要涨。

但反过来，今天的市场，我们的确要正视，出现了那么一批“新租客”——这部分人群还在壮大，他们的需求变了，有很多年轻人不想再住在城中村，他们对环境的要求更高一些，当然购买力也要比当年的我们好一些，但又租不起带游泳池的商品房小区。这是长租公寓兴起的背景，就是说，资本杀入这个市场，绝不是吃饱了没事干瞎晃悠。这个和饱汉不知饿汉饥没有关系，也和我们不体味底层疾苦没有关系，的确群体在分化，资本捕捉的是这片蓝海，与道德无关。

下图是网易今天的调查，看深圳接近6成的人住在城中村，北京有超过6%的人住在地下室。

为什么我说长租公寓能减缓房租上涨，这是建立在“长租公寓能够增加市场供给”的基础上。当然，如果你能证明像自如、蛋壳他们在北京抢房源只是为了“囤积”、烧钱卡位，提高市占率，而不是为了提高租房效率，那的确是会单方面推动租金上涨(但这一点我也并不担心，下面会谈到)。

长租公寓和之前的房子相比，有两个地方不同。一是房屋质量上升，如果是集中式公寓，整体的消防、卫生、装修、配套都有很大提升，当然，单位价格也有很大提升，一分钱一分货。二是，房源供应的确会增加。虽说是存量房源改造，但运营商以市价甚至高于市价的价格拿到房子，一定要提高出房率(不然赚什么钱?)，比如原来一层4户，变成8户，单套面积做小(也可维持套均租金和之前持平)。对于分散式公寓，也一定是要拆的，做合租公寓。因此，不能说它没有增加市场供给，对于房屋租赁来说，这是提高了市场效率的。

但这个过程里有个bug，现在也正是这个bug导致了租客怨气很大。这个bug是，房屋翻修改造需要时间，这个过程原来的租客要腾退，运营商要对房屋进行改造装修，重新出租。这期间，会造成部分房源不能投入使用，被腾退的租客就需要另觅他处，那么的确会推动其它在租房源价格更快的上升。其实相当于是：因为资本拿走了部分房源，改变了某个区域租房市场的供求关系。量少无所谓，假如一个100多栋的城中村，一家运营商签下40栋，短期内的确会改变价格预期。

今天我们看到的很多房租上涨的引发的愤怒，多数都是出在这个阶段。比如万科进入龙华，导致富士康员工反弹，就是如此。

但说到底，这个bug是短期的，等到这些房源被改造完毕投向市场，整体的供应量会上升，相对于它提供的居住品质，价格的上涨未必有我们想象得恐怖。当然，这个过程会对租住人口产生影响，有些人群——像我当年那样什么都不要就要价格低——会离开，有新鲜血液会补充流进来，它可以促进城市内的人员流动。一般来讲，城市内各区域人口保持流动性，并不是坏事。

回说到上面，我说我不担忧自如、蛋壳恶意囤房单线条推动租金上涨，是因为，资本的那些钱也不是天上掉下来的，也是有成本的，也是要回报的，如果它只想着烧钱，烧得越狠，死得就越快。用超过市价3成的价格拿房源，你得看最终你转不转嫁得了这个成本，租客又不傻。租房子，又不是什么投资品，不存在说恐慌性租房，租两套，一套住一套放着以后租金涨起来住，没这回事。因为，说到底，你的生意模式已经不存在了。干这个，首先要想的总是：就算我将来上不了市，我也能靠租房子赚钱吧。至少我在深圳看到的长租公寓运营商，是在这么干的。

我举个例子，网约车风行的时候，有滴滴、uber、快的、易到竞争，现在就剩一个滴滴了。共享单车风行的时候，有摩拜、小蓝、ofo等等竞争，现在基本就剩摩拜了。我的意思是，也许短期内它烧钱能烧出点动静，但等把自己烧干了，你就会发现，租金还是会回到市场应有的水平。说不定，直接把自己给烧死了。长租公寓，是个赚小钱赚慢钱的买卖，我们不要用“独角兽”去看待它。

总而言之，我对现在舆论几乎一面倒的去抨击长租公寓，是有些不认同的。如果资本它是那么的坏，我想不通国家为何还要发文鼓励金融机构对那些做租赁住房的开发商以信贷支持。

我建议大家可以像看待网约车、共享打车那样，长租公寓是个新事物，现在各家都处在疯狂跑马圈地的初期，这个时期总会伴随着非常多的不和谐——比如去年共享单车带给我们有关“资源浪费、公民文明”的大争论。但再往后看一段时间，这个行业内部一定会发生剧烈的兼并重组，会有企业被吃掉或者直接死掉，最终可能就只剩下那么三两家而已。这个时候，越是烧钱厉害，越说明到了关键期，不妨淡定看待。

另外，长租公寓走的“中间市场”，虽然看起来也很大——万亿级，但和十万亿级的房地产买卖市场比起来，还是个窄门生意。它介乎商品房租赁和民房租赁之间，做的是需求分层的生意。这个行业是有天花板的，在未来大城市里的整个房屋租赁市场中，它所对应的规模不会很大，最大的企业将来估计也不过是百万间的体量，放在北京、深圳，全给一家霸完，也不过是10%的份额。所以，它对整体房租的影响，尤其是对底层人群的生活影响，现在不能一边倒的拍死。它的目的，是用来稳定一部分中间人群对于租房的粘性的，进而通过“租购同权”缓和他们对房屋购买的需求。

很简单的道理，如果企业进入一个散户高度控盘的小农市场——中国大城市租赁市场的现状确实如此，不能带来更好的产品和服务，不能带来更高的市场效率，只带给了我们更高昂的价格和更多的痛苦负担，那它还有什么理由会存在呢?