集租房建设将盘活农村资产

与前两年土地市场火热局面形成鲜明对比的是，今年以来，全国热点地区的土地市场一改往日“喧嚣”，不仅成交更加分化，溢价率也在持续下降，且土地流标数量骤增。

据中国指数研究院提供的数据显示，7月份，在其监测的全国300个城市中，土地出让金总额为3958亿元，同比增加9%。虽然共成交土地2087宗，环比增加5%，同比增加7%，但分化趋势愈加明显。即一线城市土地成交同比、环比均降，二线城市环比下降同比微涨，而三线城市则同比、环比均涨。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”，7月份土地市场呈现出一线冷、三线热的局面，无疑显示出房企未来对于不同城市“谨慎度”的高低。从一线城市来看，土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一方面是一线城市新房、二手房价格不断下探，导致房企对于未来预期变得更为谨慎;另一方面，则是受限价政策影响，房企获利空间收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。

值得关注的是，虽然土地成交金额持续上涨，但从今年以来的情况看，土地市场流标数量却明显增多。

据中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高，而去年同期仅有4宗土地流标;二线城市土地流标共154宗，2017年同期为77宗;三线、四线城市土地流标合计达到629宗，而2017年同期为284宗。今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。

如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受《证券日报》记者采访时认为，土地流标增多、溢价率下行的原因可从两方面分析：一方面是土地出让价

利用集体土地建设租赁住房，是本市农村土地制度改革的重要内容。

近日，由北京农村产权交易所主办的首都农村集体土地建设租赁住房专题论坛召开。相关主管部门、农村集体经济组织、各类市场运营机构、金融机构、房地产开发企业等共同参与，聚焦集租房建设工作，寻求有效规范和盘活农村集体资源、资产的具体途径，进一步促进集体租赁住房市场的健康和创新发展。

集体租赁住房，就是指农民集体持有的租赁产业、租赁物业，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。作为全国13个试点城市之一，本市明确提出在2017年至2021年间，计划供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

“2017年北京实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超额完成2017年度供应任务。”市规土委集体土地管理处处长关爱军介绍，已供应的用地主要位于中心城区、北京城市副中心和平原地区新城范围内，有利于促进区域职住平衡。据了解，目前本市正加紧推进2018年度计划，涉及相关项目的选址、手续的报批等工作。

丰台区花乡草桥村地块是2017年本市利用集体土地建设租赁住房的第二批项目。在草桥村资产办公室主任井涛看来，这个项目把农民的利益长远化，与过去的一次性补偿有明显区别，租金是长期的，收益也是长期的，将成为村里的良性资产。门头沟区农村经济经营管理合同科科长周菲菲也表示，从2012年底开始，门头沟区农村产业交易已初步形成一套规范运行的工作体系，项目签约率较高。

“建设集体租赁住房，一个基本原则就是要维护农民的权益，使农民和农村集体经济组织，通过集体土地租赁住房项目获得长期稳定的收益。”北京农交所总经理刘峰介绍，为了实现规范交易，北京农交所推出了综合评议的服务。与传统的招投标方式不同，综合评议是在充分尊重农村集体村民自治权利的基础上，使用系统、规范的流程，以评议专家组打分评选的方法，多指标考量入选单位的集体资产交易方式。值得关注的是，刘峰强调，北京农交所对农民农村集体经济组织继续免收交易服务费。

在前期经过不断上涨，现已处于高位;另一方面，严苛的出让条件让开发企业望而却步。从房企角度而言，在房地产市场调控趋紧以及金融去杠杆的双重影响下，目前房企融资难度加大，融资成本上升，因此，房企在土地成交过程中会更加理性。

在张波看来，“坚决遏制房价上涨”预计会成为下半年房企拿地的“紧箍咒”，即房企在考虑自身规模化发展的同时，将更加理性的判断未来拿地可能存在的风险。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三线、四线城市土地交易还将处于旺盛状态;但另一方面，受政策风向趋紧影响，预计未来土地市场溢价率走低以及土地流拍现象还会继续增多。