房企中能挺住的或只有这几家

2018年，“强监管”概念持续在银行业蔓延。事实上，2015年以来，由于监管环境和货币政策的变化，商业银行的资产负债结构相应变化，银行资产负债从“扩表”转向“稳表”、“缩表”。

从资本端来看，2018年已经过3个月，可以看到地产、出口、基建等支撑今年经济的几个因素将逐步变弱。与此同时，在未来较长一段时期，我国都将处于新旧动能转换期，消费、新经济等新动能的上升难以完全承接旧动能的下降，社会融资规模的增速趋于下降，与 M2 增速在低位接轨，资产供给总规模趋于减少。当前商业银行资产端结构中主要的品种来源将放缓。

另一方面，已经陆续有3个监管文件对负债端杠杆做出限制：一是对商业银行同业存单备案额度的管控，将同业存单纳入同业负债考核管理的范围扩大到5000亿元以下的银行;二是《规范债券市场参与者债券交易业务的通知》对商业银行的正回购和逆回购做出上限规定，直接约束其负债规模;三是流动性匹配率针对同业负债的系数明显不利于其他项目，同业规模的上升将会恶化商业银行流动性指标。

可以预计，伴随着“强监管”到来，今年各大银行会实质性进入缩表阶段。这一举动的结果就是，企业融资难度提升，银行的非标资产规模下降、对标的质量要求提高。相应的，表内贷款和标准化债券成为银行最希望做的方向。在这个过程中，融资资源两极分化，流向特别优质的企业和“大而不能倒”的企业，部分企业的融资需求将被挤压。

具体到地产行业，各家银行对前十和前二十的开发商的信贷占比将加大，信贷集中度进一步提升，和行业集中度的趋势一致，各家银行力保前十前二十开发商的表内规模，而排在100强之后的房地产企业生存之路越来越艰难。

就现状而言，在融资方面，房企根据规模、业务的差异，大致能分成三个梯队：

第一梯队，是恒大、碧桂园、万科等强势房企，在银行业缩表的压力下，依然坚挺。

3月20日，碧桂园发布2017年财报，显示碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%，期末加权平均融资成本连续五年下降，至历史最低水平;净经营性现金流持续为正且表现优异。而2018年开年以来，碧桂园已展开多项融资动作，前后共计募资超过400亿元，战果颇丰，如1月10日，碧桂园宣布发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据;1月17日，碧桂园宣布配股融资78.16亿港元，另发行156亿港元可换股债券;2月2日，“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审批通过，注册规模100亿元。

处于第一梯队的还有万科。万科在境内主要采取的是供应链ABS融资的方式，目前已累计发行19单，总规模225.26亿元;碧桂园累计发行27单，规模224.12亿元。万科、碧桂园等房企的巨大体量，提升了其在严酷市场环境下的抗击打能力。

第二梯队则以华夏幸福为代表的非典型房企，目前的融资成绩也相当不错。

华夏幸福仅3月就先后公告了300亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作，在上交所发行公司债10.9亿，在银行间市场发行短融15亿。华夏幸福凭借这些年在产业新城模式的成功和在国内外的异地复制，成为行业关注的焦点，其表内的PPP贷款是没有合规性风险的非房业务，各大银行对此类项目特别欢迎。

第三梯队是中小房企。

相较于碧桂园、华夏幸福等在融资上的如鱼得水，第三梯队则没那么好过，可以预见，今年他们的融资渠道将日渐狭窄。

有机构人士表示，2017年四季度后，房地产融资利率开始快速抬升。大型地产企业的融资利率在5%左右，中小地产企业融资成本在6%-9%不等，有些甚至更高。而据称部分省级房地产开发商2018年以来融资综合成本竟高达25%。

监管的“大靴子”落地，行业优胜劣汰的进程加快，地产行业的强者恒强时代已经到来。