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15热城楼市停涨:买方市场特征初显 开发商不再乐观

2017年09月30日来源:第一财经日报国内动态责任编辑:dy

金秋九月,许多城市的楼市没有以往热闹的推盘和销售,市场在理性中平稳过渡。越来越多开发商开始感受到楼市的降温和市场的回落,购房者观望情绪越来越严重。

15个热点城市 房地产停涨 买方市场走近

当去年第三季度开启的新一轮楼市调控持续一年之后,政策的累积效应,终于换回市场的冷静。

9月18日,国家统计局发布的70城房价数据显示,重点城市房价指数进一步回落,15个重点城市房价环比下降或持平,上涨格局已然不再。

在开发商备战“金九银十”之际,15个一二线重点城市集体“停涨”的数据,于企业而言压力骤升,因为绝大多数企业将今年的货量压到了第三、第四季度;但于购房者而言,这无疑是个好消息,曾经被房价的逼空上涨行情折磨的神经,终于可以稍微放松,从容地面对买房这件人生大事。

买方市场特征初显

金秋九月,许多城市的楼市没有以往热闹的推盘和销售,市场在理性中平稳过渡。越来越多开发商开始感受到楼市的降温和市场的回落,购房者观望情绪越来越严重。

在南京,很多售楼处已经非常冷清,9月的一天,记者来到南京某个售楼处发现,除了记者基本没有其他购房者,和之前熙熙攘攘的情况差别明显。

“今年3月我们推了250套房源,大概有1200组客户希望购买;最近我们还准备推500套房源,目前意向客户不到600组。市场明显开始降温,大家对今年的市场都不乐观。”一名厦门开发商人士告诉记者。

从开发商看,部分厦门开发商也开始准备以价换量。“之前不打算推那么多货值,但是担心后面更难卖,所以开始提前准备出货了。厦门很多项目开盘去化也只有50%~60%,市场还是非常冷的。”上述开发商人士告诉记者。

业主维权,往往被视作楼市从卖方市场向买方市场过渡的信号。日前,在合肥,一个叫“皖新翡翠庄园”的项目因降价遭遇业主维权。合肥市物价局网数据显示,这个位于合肥市肥东县的楼盘从今年1月13日开始备案,至今已经备案5栋房源,分别是3、5、13、15和7号楼。

此前4次的备案均价约为12888元/平方米。8月31日最新备案的7号楼,价格却为11863元/平方米。这意味着,同样是跃层房源,此次备案价每平方米平均下降了1025元,以一套100平方米的户型计算,新房源降价幅度达到了10万元以上。9月初,部分业主在皖新翡翠庄园售楼处门口挂起了横幅。

市场越来越冷静,开发商也不得不以价换量。合肥365地产家居网数据中心的数据显示,上半年合肥市区共销售了住宅类商品房10707套,环比下跌77.3%。

易居研究院副院长杨红旭表示,合肥滨湖板块的二手房确实下跌了,估计总体跌10%~15%,个别急售房源跌三成左右。

“之前总是担心自己买不到房,内心还是很紧张的,目前楼市恢复冷静以后,自己买房的选择时间也变长了,人也变得理性了。”购房者张华(化名)告诉记者。

购房者心态趋于平稳,大多数人不再为买房焦虑,是本轮调控一年来,取得的最大成效之一。相反,以炒楼为目的,高杠杆投资房产的投资客,则会逐步面临资金压力,因为一方面按揭成本在上升,另一方面手上的房子流动性下降。

从资金端口看,一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看,本轮房价调控全面再升级,遇涨即调。而且与往年调控不一样的是,多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。目前各地楼市调控政策加码趋势持续,市场有了明显的平稳现象,房贷是影响房价走势的最关键指标,从趋势看也逐渐开始趋紧,这有利于房地产调控的落地,收紧的房贷叠加房地产调控让市场还在不断冷静。

开发商不再乐观

根据国家统计局初步测算,8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,8月份,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

中原地产首席分析师张大伟发现,调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现,最近3年,15个热点城市首次出现全面停涨。

事实上,2017年3月份从北京开始,以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的5限调控,在15个热点城市终于全面见效。调控的效果有望继续影响2017年三季度开始的市场。

以北京为例,根据中原地产数据,二手房连续4个月下跌,累计跌幅高达4.3%,北京作为本轮调控政策最严格的城市之一,北京业内预计后续市场会继续调整。

安居客房产研究院首席分析师张波认为,从统计局公布的8月70城市价格指数来看,明显呈现“一半是火焰,一半是海水”局面,一二线城市总体降温明显,而大部分三四线城市则保持高效“去库存”节奏。其中一线城市成交量下滑最为明显,同环比都显现明显下降。而非调控的三四线城市来看,市场的供求情况良好,整体活跃性强,去库存动力依然强劲。

从市场表现来看,8月一二线城市购房者观望情绪浓厚,入市热情不高,限购政策整体趋严的大环境下,用户观望情绪严重。

业内人士预计今年四季度楼市还将进一步降温,未来开发商资金端口可能受到更多监管,暴涨情况再也不会发生。

市场降温并趋于理性的背景下,开发商在今年初的乐观态度已然不再。这从新增投资和新开工规模上,可看出端倪。

国家统计局数据显示,前8月全国房地产开发投资6.96万亿元,同比增长7.9%,与上月持平,开发投资增速在连续三个月下滑之后,于8月出现持平;8月单月同比增速为7.8%,较7月份增加3个百分点,升至近一年月均水平。

而新开工面积上,前8月房屋新开工面积114996万平方米,增长7.6%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅新开工面积82131万平方米,增长11.6%。8月新开工继续维持较低水平。

克而瑞发布报告称:预计未来楼市销售增长会放缓;考虑到楼市调控仍是短期内房地产市场发展的主基调,在“限价”、“限签”、“限售”等政策限制下,企业观望情绪依旧偏多,预计接下来新开工还将维持低位。

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