经济学家马光远：下半年北京楼市走势与买房时机

马光远，中国独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。国内知名的经济学者和著名财经评论员，马光远近些年来在宏观经济、产业政策、民间投资以及房地产等领域具有重要的影响力。在2017年扑朔迷离的楼市中，马光远拨开重重迷雾，谨慎预测下半年北京(楼盘)楼市走势及买房时机，为购房者提供指导性意见。

三线城市稳定出手，一线城市追随枢纽物业

何时置业、在哪置业是当下购房者普遍关注的热点话题。根据每个城市自身的特点来比对，全国城市置业可以划分为几大类：例如以北京为首的一线城市，在产业、生活配套、人口流动层面是购房者关注的重点，在综合考虑具体物业的情况、所在的区域、购买目的、资产状况等前提下，地铁、高铁接驳的枢纽物业，或成为置业的热点板块;在三线城市中，因经济发展、城市规模等客观因素限制，其价格具有明显优势，因此可以成为刚需置业首选，在投资方面略有欠缺。

楼市不会面临崩盘，好地段永远是热点关注

中国缺乏具备品质居住条件的城市，而仅有的几个具备品质居住条件的城市之中又缺乏集地段、配套、标准的品质住宅产品。人们倾向于置业城市核心地段，而核心地段的扩大又需要发展时间，在当下有限的核心区位内，品质产品永远。

在中国的楼市未来可预见的几年时间里，房价并不会出现彻底的全面下跌和崩盘。究其原因，一方面是由于人口的基数问题，支撑房地产往上的力量仍然很强，即使经济高增长结束，国际资本高流入结束，但庞大的需求力量仍然在推着往前走。第二个方面是中国的城镇化进程还在继续，所以即便是政策参与调控，也仅仅会停留在热度降低，但不会出现崩盘的现象，而且楼市政策的调控并不会长时间持续，两年即是极限。因而从大的周期来讲，中国房地产的周期仍然会持续走高，但是城市的分化会继续加剧。

从1989年开始，房价便处于风口浪尖

《人民日报》早在1989年曾报道过：房价猛涨，百姓望楼兴叹。当时上海(楼盘)房价为2300元，北京为1900元，以一个大学生的薪资标准按当时的房价计算，毕业之后即使不吃不喝也需要一百年才能买得起一套房。而今北京房价均价已突破6万，四环以内的房价几近10万元以上，一套普通住房总价也在千万以上，按现在大学生薪资标准，即使100年也买不起一套房。

纵观中国楼市进程，房价其实是一个历史时空的概念，在不同的时期、不同经济发展下看房价，房价都是处于市场上游，百姓的风口浪尖。从总体趋势上看，房价一直呈现上涨的态势，从未下跌过。

下半年楼市持续得降温，热点城市需概念支撑

房地产的逻辑正在从温饱型需求向品质性需求转变，属于转型期，受此影响2017年整个房地产走势也将在这个逻辑下发生改变，产生的影响将会出现四点现象：第一点，楼市会愈发冷静，盲目购房将消失，整体呈现持续降温;第二点，房地产是现今经济重要基础，政府不会过分打压，但调控仍会继续;第三点，热点城市急待概念支撑，明确发展方向;第四点，未来长期特大型城市和城市群房价会出现稳定态势，波动幅度较小。

重视政策周期，投资遵循市场规律

2009年、2013年、2016年，中国房价三次暴涨，其背后有一个共同原因：政策。政策变化是影响房价变动最重要的因素。例如2016年房价上涨的因素有四：第一个是政策，全国性的去库存的政策，把预期完全集中;第二个是资产荒;第三个是货币政策的配合;第四是土地饥饿营销。这四个政策共同推动了2016年房价暴涨。

因此，购房一定要重视政策及政策的周期。政府救市就是购房的信号，还需抓准时机入手。

房地产仍是支柱产业，城镇化将持续

美国是经济发展的强国，以他们的经济发现形式为鉴，可以发现在美国整体经济大格局中，即便城镇化已完成数年，但房地产仍然是支柱产业。无论在任何形式的经济体制下，一个国家的人口都在不断增加，一个城镇化人口也随之不断增加，因而城市房地产的价值将会一直存在。尽管在资本体制运作下，每一个周期都会出现调整，每一个周期泡沫都会得到根治，但整体仍是向上的。那么在中国，经济飞速发展，城镇化进程持续，因而涉及诸多基础产业的房地产支柱地位不会动摇，也不会改变。

在这个大的格局下，房地产市场一方面要看短期，另一方面要看长期价值。核心地段的优质资产，在资产配置里面永远都是不可或缺的。

投资中国四类未来城市，追随趋势成可行

根据未来发展判断，基本上将中国具备投资品质的城市划分为四类：第一类是五个全球城市，北、上、广、深、杭州(楼盘);第二类是国际城市;第三类是中心城市;第四类是区域大城市。投资以上任何一类城市都是极具潜力的，但要避免楼市周期中的高点，也不要与政策趋势背道而驰。

2017年上半年楼市出现不稳定、盲目追随的现象。三、四线城市暴涨，但这些城市本身并不具备投资价值，单从价格层面看优势相对明显，但更适宜自住，并不适合投资。

旅游地产蓬勃兴起，或成北京未来投资方向

北京居住环境中最缺的是自然环境，因而在北京公园地产具有很高价值，但从目前北京市内公园地块土地储备情况来看已几近开发殆尽，这便让短途距离、相对公园地产更高端的度假地产蓬勃兴起。加之，中国最新政策“特色小镇”支持，短途度假地产迎来发展春天。

在北京来看，东北部的密云区古北水镇就是一个发展的主体趋势，并且随着配套完善，很多有远见的房企已经拿地开发，并获得了很好的收益。以古北水镇为榜样，特色小镇将会吸引大批开发商、投资者以及购房者的目光。

古北水镇兴起，龙湖产品价值水涨船高

古北水镇属于壹号度假区的热门区域，而龙湖作为区域内仅有的可售资产，带来了选择上的唯一性。但对于这点并不必过度担心，龙湖在业界是公认的别墅专家，品质具有保障。其造园标准也属一流，所以从居住属性上看，购房者可放心选择。

此外，古北水镇日渐兴起。与古北水镇同源的乌镇，用了几年时间，使周边房价翻了数倍，由此可见古北水镇的未来楼市升值潜力如何了。从目前形势看，古北水镇用了3年时间就让收益超越了现在的乌镇，那么区域内仅有的地产项目势必也会水涨船高。

龙湖•长城源著成为水镇热门IP，优势资源

坐落于古北水镇中的龙湖•长城源著，从2015年面市就取得了不俗成绩，连续数月名列北京别墅销售套数前茅，其的三大优势成主因：第一，人们出行生活圈在变，之前有五一、十一长假，这让度假在两个长假期间集中爆发，而现在仅存在分布于各个月份中的小长假，这在某种意义上改变了人们的出行半径。同时带来的优势也很明显，小长假及双休日出行也可避免集中出行及诸多交通问题。起有更深层次的原因，也让长城源著大火也有源可溯;第二，从城市角度来看，北京工作、生活压力毋庸置疑，这让度假成为平民化的需求，长城源著打造的度假生活应运而生;第三，古北水镇近年发现突飞猛进，除了有背靠司马台长城的天然优势，其内的景观、休闲、娱乐、住宿等配套也趋近完善，长期居住也成为很好选择，区域内龙湖•长城源著是难得的可售资产，加之适宜度假生活的纯别墅产品形态，所以热销并不为奇。

兼具居住、投资、收藏价值，龙湖•长城源著深入人心

从龙湖•长城源著自身产品来看，以龙湖一贯的品质打造了全新的北京合院产品，符合北京人的居住文化。同时现在北京有限墅令的限制，这也让合院产品更加珍贵。龙湖•长城源著0.59的纯别墅住区，更有龙湖的独特的八法二十四式造园，具有特色的产品打造，窗外观长城，庭前观水镇，让龙湖•长城源著从一定程度上更具收藏价值。